In Svizzera il valore locativo è da tempo un tema discusso: rappresenta il reddito ipotetico che un immobile produrrebbe se fosse affittato e deve essere dichiarato come reddito imponibile anche da chi lo occupa personalmente. In cambio, il sistema attuale permette di dedurre interessi ipotecari, spese di manutenzione e alcuni investimenti in ambito energetico.
Nel tempo, questo meccanismo ha prodotto effetti molto diversi tra i contribuenti: chi mantiene un’ipoteca elevata beneficia di maggiori deduzioni, mentre per chi ha quasi estinto il debito questa possibilità si riduce significativamente, generando un carico fiscale più elevato.
Per rispondere a queste criticità, il Parlamento ha approvato una riforma che vuole semplificare il sistema, riducendo gli incentivi all’indebitamento e riequilibrando il trattamento fiscale. Il nuovo assetto prevede l’abolizione del valore locativo, una riduzione delle possibilità di deduzione e la possibilità, per i Cantoni interessati, di introdurre un’imposta speciale sulle abitazioni secondarie.
Approvata in votazione popolare il 28 settembre 2025, la riforma entrerà in vigore non prima del 1° gennaio 2028.
Le principali novità per i proprietari
La riforma rappresenta un cambiamento significativo nel regime fiscale legato alla proprietà abitativa, ridefinendo in modo sostanziale le regole applicabili ai proprietari di abitazioni primarie, immobili a reddito e case secondarie.
Abitazioni di proprietà
Per chi vive in un’abitazione di proprietà, la novità più rilevante, oltre all’abolizione del valore locativo, è la soppressione delle deduzioni ordinarie per spese di manutenzione e interessi ipotecari. Per questi ultimi è tuttavia previsto un regime transitorio destinato ai primi acquirenti: la deduzione sarà decrescente e limitata nel tempo, fino a scomparire dopo dieci anni.
Le deduzioni per investimenti energetici e per spese di demolizione non saranno più riconosciute a livello federale. I Cantoni potranno però continuare ad ammetterle nell’ambito dell’imposta cantonale e comunale, con la possibilità, per gli interventi energetici, di mantenerle al massimo fino al 2050 o fino al raggiungimento della neutralità climatica. Resteranno invece deducibili a livello federale le spese di conservazione degli immobili storici, con facoltà per i Cantoni di disciplinarne a loro volta il trattamento. I Cantoni potranno inoltre continuare a prevedere il riporto delle deduzioni, entro un limite massimo di due anni, qualora scelgano di mantenere tali agevolazioni.
Immobili a reddito
Per gli immobili a reddito, i cambiamenti sono meno importanti, ma comunque significativi. I canoni di locazione continueranno a essere tassati come reddito e le spese di manutenzione resteranno deducibili. Gli interessi passivi saranno invece riconosciuti solo in forma ridotta rispetto al sistema attuale.
Per le altre voci (investimenti energetici, spese di demolizione e riporto delle deduzioni) valgono le stesse regole delle abitazioni di proprietà: soppressione sul piano federale e facoltà dei Cantoni di mantenerle a livello cantonale e comunale. Anche per gli immobili locati le spese di conservazione di immobili storici rimarranno deducibili a livello federale, con possibilità per i Cantoni di riconoscerle nella propria legislazione.
Abitazioni secondarie
Infine, per le abitazioni secondarie la riforma introduce una novità rilevante: i Cantoni avranno la facoltà di istituire un’imposta immobiliare speciale su questo tipo di immobili. Tale misura potrà essere particolarmente significativa nei Cantoni con un’alta incidenza di seconde case, soprattutto in contesti turistici.
Tabella 1: Confronto delle deduzioni fiscali nel diritto vigente e nelle novità introdotte a livello federale (LIFD) e cantonale (LAID)
Esempi pratici - Introduzione
Per rendere più tangibili gli effetti della riforma fiscale, vengono presentati tre casi pratici riferiti a una famiglia residente a Bellinzona, ciascuno contraddistinto da una diversa situazione patrimoniale e immobiliare. In ognuno degli esempi vengono considerate tre possibili opzioni di risanamento — nessun intervento, risanamento puntuale o risanamento globale — applicate all’immobile oggetto di valutazione. Tale immobile corrisponde, a seconda dei casi, all’abitazione principale della famiglia oppure a un immobile a reddito.
L’impatto fiscale di ciascuna opzione viene stimato su un orizzonte di vent’anni e confrontato tra il sistema attuale e il nuovo regime introdotto dalla riforma. Nel nuovo regime sono previsti due possibili quadri applicativi: nel primo gli investimenti energetici effettuati sono ammessi in deduzione anche a livello cantonale, mentre nel secondo tale possibilità non è prevista.
Esempio 1: Abitazione principale e appartamento a reddito
In questo primo scenario la famiglia possiede due immobili: l’abitazione principale, costruita nel 2000, e un appartamento a reddito edificato nel 2005. Gli interventi presi in considerazione riguardano unicamente la casa in cui la famiglia vive, mentre l’appartamento locato non è oggetto di alcuna riqualificazione energetica. La tabella seguente riassume le principali caratteristiche patrimoniali e gli investimenti ipotizzati nei tre livelli di intervento.
Tabella 2: Profilo familiare e caratteristiche patrimoniali degli immobili nei tre scenari di risanamento considerati
Tabella 3: Confronto dell'onere fiscale complessivo su 20 anni tra il sistema attuale e i due quadri applicativi del nuovo regime fiscale
Note: L'imposta sulla sostanza non è qui considerata. La simulazione assume parametri costanti su 20 anni (reddito, valore locativo, tasso d'interesse ipotecario, ecc.).
Dall’esempio emerge che il nuovo regime fiscale attenua il vantaggio attualmente associato agli interventi di miglioramento dell’immobile, in particolar modo il vantaggio fiscale legato al risanamento globale. Quest’ultimo risulta infatti, nel nuovo quadro, sensibilmente meno conveniente, con un aumento dell’onere fiscale compreso tra il 4% e il 17%, a seconda dell’ammissibilità delle deduzioni energetiche a livello cantonale.
Per quanto riguarda gli interventi puntuali, la situazione rimane sostanzialmente simile a quella attuale: le variazioni fiscali risultano infatti molto contenute, con una diminuzione di circa il 2% e un aumento di circa l’1%, rispettivamente. Nel caso di un risanamento articolato in più tappe, gli effetti fiscali dei singoli interventi tendono ad accumularsi nel tempo. Se gli investimenti energetici non sono ammessi in deduzione a livello cantonale, anche scostamenti modesti si sommano progressivamente, fino a determinare un risultato finale che può avvicinarsi a quello di un risanamento globale, il quale risulta sfavorevole nel nuovo regime fiscale.
Esempio 2: Abitazione principale e immobile a reddito
Nel secondo esempio la famiglia è proprietaria dell’abitazione principale e di un immobile a reddito. A differenza del caso precedente, gli interventi energetici vengono effettuati sull’edificio locato, mentre la casa di abitazione rimane invariata. Le principali caratteristiche degli immobili e dei tre scenari considerati sono riportate nella tabella seguente.
Tabella 4: Profilo familiare e caratteristiche patrimoniali degli immobili nei tre scenari di risanamento considerati
Tabella 5: Confronto dell'onere fiscale complessivo su 20 anni tra il sistema attuale e i due quadri applicativi del nuovo regime fiscale
Note: L'imposta sulla sostanza non è qui considerata. La simulazione assume parametri costanti su 20 anni (reddito, valore locativo, tasso d'interesse ipotecario, ecc.).
In questo secondo esempio gli interventi energetici riguardano l’immobile a reddito della famiglia, e proprio questa caratteristica rende l’impatto della riforma più evidente. Anche senza alcun risanamento, l’onere fiscale aumenta di circa il 5%. Questo risultato dipende dalla struttura patrimoniale specifica di questo caso: il beneficio legato alla soppressione del valore locativo sull’abitazione principale viene infatti più che compensato dalla deduzione proporzionale degli interessi ipotecari e dall’impossibilità di dedurre i costi di manutenzione dell’abitazione principale.
Quando si considera un intervento puntuale, l’onere fiscale cresce ulteriormente: l’aumento varia tra il 6% e il 9%, a seconda che gli investimenti energetici siano deducibili o meno a livello cantonale. Ciò indica che, per un immobile locato, anche lavori mirati comportano un effetto meno favorevole rispetto all’attuale quadro fiscale.
Il divario diventa ancora più marcato nel caso del risanamento globale. A fronte di interventi complessivi e di ampio respiro, l’aumento dell’onere fiscale risulta significativo: +13% se le deduzioni energetiche sono ammesse dal Cantone e fino a +29% qualora tale possibilità non sia prevista.
Esempio 3: Abitazione principale
In questo ultimo esempio la famiglia dispone esclusivamente dell’abitazione principale. Gli interventi energetici analizzati riguardano quindi l’unico immobile di proprietà, senza la presenza di altre unità a reddito. La tabella seguente descrive i tre scenari di intervento ipotizzati e le relative caratteristiche patrimoniali.
Tabella 6: Profilo familiare e caratteristiche patrimoniali degli immobili nei tre scenari di risanamento considerati
Tabella 7: Confronto dell'onere fiscale complessivo su 20 anni tra il sistema attuale e i due quadri applicativi del nuovo regime fiscale
Note: L'imposta sulla sostanza non è qui considerata. La simulazione assume parametri costanti su 20 anni (reddito, valore locativo, tasso d'interesse ipotecario, ecc.).
In quest’ultimo caso, gli effetti della riforma risultano complessivamente più moderati. Senza interventi l’onere fiscale si riduce di circa il 4%, segnale che in questo profilo patrimoniale il nuovo regime può risultare più favorevole rispetto all’attuale. Questo risultato è legato al fatto che, con questa specifica struttura patrimoniale, il beneficio derivante dalla soppressione del valore locativo supera gli effetti negativi introdotti dal nuovo regime, in particolare l’impossibilità di dedurre i costi di manutenzione della propria abitazione e gli interessi sul debito ipotecario.
Anche il risanamento puntuale mantiene una dinamica contenuta: si osserva una lieve riduzione se le deduzioni energetiche sono ammesse a livello cantonale e un incremento marginale dell’1% nel caso contrario. Vale la pena ricordare, come già evidenziato nell’Esempio 1, che nel caso di interventi eseguiti in più fasi, anche variazioni di modesta entità possono sommarsi nel tempo, soprattutto se le spese energetiche non sono deducibili a livello cantonale. In queste situazioni, l’effetto complessivo può avvicinarsi a quello di un risanamento globale, che nel nuovo regime risulta meno favorevole.
Il risanamento globale, infatti, comporta un aumento dell’onere fiscale più marcato, pari all’8% o al 23% a seconda del trattamento delle deduzioni energetiche.
Pur garantendo benefici energetici consistenti, un intervento di tale portata risulta quindi fiscalmente meno vantaggioso nel nuovo regime, benché in misura meno accentuata rispetto al caso dell’immobile a reddito.
Sintesi complessiva ed effetti attesi della riforma
Nel complesso, i tre esempi mostrano come il nuovo regime fiscale riduca in misura diversa la convenienza delle riqualificazioni energetiche più estese. Nel caso dell’immobile a reddito (Esempio 2) l’impatto risulta il più marcato, con aumenti significativi dell’onere fiscale. Nei due scenari in cui la famiglia possiede l’abitazione principale — con o senza un appartamento locato — gli effetti appaiono invece più moderati e, in alcune configurazioni, persino leggermente favorevoli rispetto al sistema attuale. Gli interventi puntuali, in tutti i casi analizzati, si confermano la tipologia con le variazioni fiscali più contenute, sia in aumento sia in diminuzione.
Questi risultati si inseriscono in un quadro più ampio. La soppressione del valore locativo e la revisione delle deduzioni modificheranno in modo sostanziale la fiscalità legata alla proprietà abitativa, con effetti che dipenderanno dalla situazione individuale dei contribuenti, dal trattamento che il Cantone deciderà di applicare agli investimenti energetici e dall’eventuale introduzione di un’imposta sulle abitazioni secondarie.
In questo contesto, per molti proprietari potrebbe risultare sensato valutare per tempo eventuali lavori di risanamento o interventi energetici, così da poter beneficiare delle deduzioni attualmente in vigore prima dell’entrata a regime della riforma. È comunque importante ricordare che una riqualificazione energetica genera benefici che vanno ben oltre la dimensione fiscale: consumi più efficienti, maggiore comfort abitativo, minore dipendenza dai combustibili fossili e una possibile valorizzazione dell’immobile nel medio e lungo periodo.
Alla luce di questi elementi, la decisione di intervenire sull’edificio dovrebbe dunque considerare non solo gli effetti tributari immediati, ma anche il valore complessivo che un risanamento può produrre nel tempo. Un approccio che integri entrambe le prospettive, fiscale ed energetica, permette infatti di valutare in modo più equilibrato l’opportunità di un intervento e di cogliere appieno i vantaggi che può offrire.
Fonti e approfondimenti
- Auswirkung des Systemwechsels der Wohneigentumsbesteuerung auf Renditeliegenschaften im Privatvermögen, BDO / SVIT Schweiz, giugno 2025
- Documentazione relativa alla votazione del 28 settembre 2025
- Dipartimento delle finanze e dell’economia, Divisione delle contribuzioni
- Legge federale sull’imposizione federale diretta (LIFD) e Legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) – fedlex.admin.ch
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